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事件一 回顾：2005年8月15日，央行发布了《2004中国房地产金融报告》。《报告》指出当前房地产金融面临六大风险，建议“取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。8月24日，建设部新闻发言人明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度。 点评：正如《报告》中提到的“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”。近年来，由期房质量不合格、规划变更、面积缩水、虚假宣传等问题引发的商品房投诉案件与日俱增，困扰着广大购房者。2005年9月份以来，由于上海房价下跌，十几个楼盘先后出现的“业主集体退房、要求退赔差价”事件也让开发商意识到，“期房预售”在加快自有资金回笼的同时，也使开发商面临着“房价波动”的风险。 事件二 回顾：2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市市区每平方米商品房的平均开发成本和社会平均利润，这份成本清单被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”。早在2005年5月，江苏省物价局就要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，定期测算并公布商品住宅的社会平均成本。浙江省也宣布从2005年11月1日起将房价成本清单作为一项政务信息新内容向社会公开。但最终，各地的“成本公开”无一例外地在实施过程中遭遇重重阻碍，无疾而终。 点评：由于成本公开的内容中涉及土地成本、开发商资金来源等敏感问题，开发商普遍以“成本公开是商业机密的泄露”为理由极力抵制。如何引导开发商积极参与配合成本公开，已成为政府有关部门在开展下一步工作前应优先解决的问题。同时，建立一个权威性、科学性、专业性的测算体系和相应的网络支持也十分必要。 事件三 回顾：最早提出“地荒论”观点的是万科集团董事长王石。随后多家开发商也纷纷把房价虚高的根源归结于政府供地不足，认为是地价上涨抬高了开发成本。2005年6月，国土资源部副部长鹿心社表示“开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩，根本不存在某些利益集团所说的'地荒论’”。 点评：如果确实如开发商所言，是由于土地成本过高导致房价过高，那么公开成本，可以向购房人明示：较高的土地成本是房价过高的原因，从房地产中获得暴利的不是开发商，而是政府。但开发商对“成本公开”的抵制态度，也使“地荒论”不攻自破。 事件四 回顾：2005年9月10日，国家税务总局和中国税务杂志社公布了2004年度中国纳税500强企业排行榜，其中，300名以内没有一家房地产企业的名字出现。而在2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业。在前20名中，有11位涉足房地产行业。房地产行业“财富巨人、纳税侏儒”的现象再次引起了社会的关注。 点评：对于财富和纳税的不匹配，房地产开发商的解释是：房地产项目分散导致纳税分散，这是由“税收属地原则”造成的。但2005年国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占90%。这难道也是“税收属地原则”造成的吗？ 事件五 回顾：2005年12月15日，由中国建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。 点评：在我国实行“住房抵押贷款证券化”，从1996年建行上海分行着手开始研究至今已有近十年的时间，在我国商业银行中开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅可以匹配和优化银行的资产负债结构，提高资本充足率，防范、分散和转移风险，提高金融系统的稳定性，还可以为人民群众日益增长的住房需求提供更为充裕的资金支持。 (汪寿阳 闫妍 常飞 董纪昌)